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其核心商業模式等同于租賃地產，在倉儲方面通過租賃產生租金收入，在增值服務方面通過服務產生溢價。在目前個人倉儲市場上，通過分隔整租空間并改造為迷你倉式的倉儲單元是主流，且多以市區物業的地下室為改造對象。據抽樣調查，80%的單個迷你倉網點的實際利用倉儲面積在1000㎡以下。對于人口稠密的商圈區或中高端社區群，24個月可達到80%的滿租率。假設單位平米的租金收入是成本的五倍，根據計算，若購置商業用地并改造為迷你倉，其投資回報周期為，內部收益率為10%（尚未計算土地本身的升值收益）；若為租賃后改造再出租的二房東模式，其投資回報周期，內部收益率為30%左右。在投資回報周期平均為四年半的背景下，租賃模式下的迷你倉將主要受制于租約長短和租賃費的增幅，租約短于十年和逐年攀升的租賃成本將會成為盈利性預期上的比較大隱憂。而在美國或中國香港，最早的迷你倉運營者大都為自有產權物業改建而成，中國內地國情不同也是外國個人倉儲品牌少有滲透內地市場的主要原因。在租金收益是運營成本的五倍情況下，只要滿租率達到30%，就能達到盈虧平衡點。而實際情況中，精細優勢地理位置和醒目門頭相對稀缺，單一利用搜索引擎作市場推廣使得獲客成本高達數千元。 上海小型迷你小倉庫租賃。
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